LMNP Censi-Bouvard
Les investissements concernés
La Loi Bouvard s’adresse aux contribuables français investissant dans des « résidences services » :
- Les résidences avec services pour étudiants
- Les résidences de tourismes classées
- Les résidences de santé publique mentionnées au 2° de l'article L. 6111-2 du code de la santé publique
- Les résidences mentionnées aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles
- ou l'ensemble des logements affectés à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9 du même code, gérées par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale.
Les résidences avec services étant considérées comme des établissements commerciaux, assujetties à la TVA, elles permettent à l'investisseur de demander le remboursement de la TVA, et donc de diminuer son coût d'acquisition de manière substantielle.
La loi Bouvard permet donc de réaliser une « double défiscalisation » :
- Réduction de la TVA de 20 %
- Réduction de l’impôt sur le revenu de 11% du prix de revient du bien.
Cette réduction s’étale sur 9 ans de manière linéaire.
Exemples :
| Investissement de 100 000 € TTC | Investissement de 200 000 € TTC |
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80 000 € HT + récupération de 20 000 € de TVA |
160 000 € HT + récupération de 40 000 € de TVA |
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La réduction est de 11 % de 80 000 € = 8 800 € sur 9 ans = 978 € /an |
La réduction est de 11 % de 160 000 € = 17 600 € sur 9 ans = 1 956 € /an |
| Résultat : 28 800 € de réduction | Résultat : 57 600 € de réduction |
Les conditions
- Cette réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement meublé (bail avec l’exploitant de la résidence) pendant une durée minimale de 9 ans.
-
La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date :
- d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement.
- d'acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation.
- d'achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation.
- Le plafond d’investissement retenu est de 300 000 € en 2016.
- La location meublée ne doit pas être exercée à titre professionnel.
Le point de départ de la défiscalisation Bouvard est soit l’année d’achèvement des travaux (pour les logements de plus de 15 ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation), soit l’année d’achèvement du logement (ou de celle de son acquisition si elle est postérieure).
Les dispositions de la loi Bouvard peuvent donc s’appliquer sur l’imposition des revenus de l’année 2012.
Report des réductions
Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’IR des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
Cumul des réductions d’impôt
Il est possible de cumuler la réduction d’impôt Bouvard avec d'autres systèmes de défiscalisation (Girardin, Pinel...), à condition de ne pas dépasser le plafond des Niches Fiscales par an (10 000 €).
Cependant, l’investisseur en loi Bouvard ne pourra pas bénéficier pour un même logement des avantages fiscaux d’un autre régime de défiscalisation.
Les différents types de meublés
- Résidences étudiantes
- Résidences de tourisme
- Résidences services séniors
- EHPAD
- Résidences d'affaires